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下半年,哪两个领域会改变土地市场的走势?

发布时间:2019-07-10  来源:凤凰网房产  

2019年的上半年,就这么不知不觉过去了。


在年中的时间窗口里,反观房地产、云顶集团官网手机版,在这个全国关注度最高的行业和市场的指标中,土地市场有其特殊性。


地价不像房价,前些年圈内某大爷将后者形象地比喻为女人的胸罩,太性感太情色,也太魔幻。毕竟即使是在同一个城市里,不同地段,不同板块,不同功能区域,毛坯、精装、准精装,主管部门网签……重重套路之下,房价相差巨大偏向失真。最后国家统计局出来的大数据,无论是70城,还是一线新一线强二线等等,最后拿出来一个均价,是无论如何也不能服众的,仅仅有参考价值而已。说房价是市场的晴雨表,倒不如说地价更确切。


土地以不同能级的城市为单位,真实可靠,公开透明,权威无水份,必须及时公布出来是其最大的特点。土地出让虽然说是B端市场上的数字游戏,但对于C端的购房消费者群体,无论是投资大家或者小白来说,都是十分吸睛的。因为这个指标预示了后市的方向,特别是在城市的同一地段里如果出现面粉贵过面包的现象,那简直可以说,恭喜了,未来必涨无异。


这也许是另一种版本的“同一个地段同一个梦想”。



先看一下全国土地市场6月的成交数据。


7月1日,诸葛找房发布全国土地市场6月战报:6月份杭州收获土地出让金307亿元,蝉联城市出让金榜单首位;南京以299亿元紧随其后,深圳以229亿元位居第三。另北京、深圳、广州均有上榜,但长三角经济圈城市表现持续活跃。


再看一份乐居财经推出的《2019年1-5月城市卖地排行榜》。


前五月,榜单中全国90座城市中土地成交总价排名前十的城市分别为杭州市、天津市、武汉市、北京市、苏州市、上海市、重庆市、福州市、常州市、济南市。一线城市中仅有北京和上海登榜土地成交额前十。


这些城市今年上半年土地市场有一个共同的特点,就是低调内敛,地王没了,官宣没了。成绩单一出来,也不见地方主管部门出来辟谣解释了。


城市离不离得开土地财政,不同地方的父母官有不同的战略思路与表述方式。


以长沙和海南为例。长沙这座GDP破万亿的中部城市在过往的半年里,对土地财政的冷与对高房价的敢下狠手,令业界同仁表示看不懂,城市发展带动地价上涨原本是水涨船高的常识,没啥可遮掩的。再说海南,两会期间高调表态,后来调门越来越小,直到最近以一种近乎妥协的态度重启地产拉动经济的发展模式。其实政策制定者何必矫枉过正,偏左偏右都不利于区域经济的发展。


再来看深圳与广州。这俩个大湾区里相爱相杀的一线城市,除了物理距离一百多公里搬不走移不动外,其他的,可相似度与可合作度几乎乏善可陈。无论人口结构、人文氛围、语言风俗等等甚至经济结构、产业特征均无法比对。


广州地铁建设持续快速推进,简直可以用日新月异来形容。每年确保一到两条新线开通运营,通车里程全国仅次于上海北京,瞬间客流高峰甚至拿到了全国第一。修地铁的钱从哪里来?据说,在一个学术研讨会,一位体制内的学者在确认现场没有网络直播后说出了一组数据,他说广州去年税费收入6300亿,当地政府可以支配的1600亿,而财政支出每年要花掉2200-2300亿,几百亿的缺口靠什么?靠卖地或政府借款补充。


而比起土地财政来,深圳就不如广州豪客了。大深圳1997平方公里,是一线城市中公认最缺地、密度全国最大、开发强度最高的城市,而广州7434.40平方公里,深圳再怎么填海都难以望其项背。这正是广州的优势,可见土地对于一座城市发展的后劲强弱是多么关键。



既往不咎,来者可追。至于土地市场,环环认为出现了三个变化,体现了调控的艺术和动态的平衡:


一是从规模和数量来看,处于高位运行中。从自然资源部出台的相关文件看,对于一线城市和部分强二线城市,主基调仍然是奖励性的加大供地力度。原因无他,人口净流入,市场刚需强劲,城市活力十足。反观三四线或以下城市则有可能走收缩路线。其实地价与房价之间,如同鸡和蛋的关系。加大供地,推动的是未来两年后的市场,毕竟房地产有个推货的产品周期,会不会推高房价要看公众的预期。相反限制土地供应,则会直接影响后市产品的供应量,以供需理论分析,房价上涨则是必然的。


二是新的土地交易市场不再粗放经营。从经验上看,政府拍地已经越来越精准控制。对开发商而言,现在挑肥拣瘦不行了,一定会搭一些非建设用地。对于政府供应的地块,开发商得有明确规划,不能盖了房卖房赚了钱拍拍屁股走人,而是要搞产业,达到产城融合的目的。因此,开发商在集团架构中普遍成立产业投资事业部,在拿地前置阶段发挥关键作用。非建设用地如何用?靠概念忽悠不行,要真枪实干。


三是土地拍卖也有了新变化,不再自古华山一条路,现在是百花齐放。要么搞联合体组团拿地,联合开发,分散风险,资源互补;要么直接绕开拍卖市场,玩收购兼并合作。不少知名地产商扩张到陌生的都市圈城市,每到一地,与当地有土地储备丰厚却无资金实力无开发检验的地头蛇合作,各取所需,也不失为一种快速激进的发展方式。


土地市场从来都是房地产开发的源头与根本。正所谓皮之不存,毛将焉附?至于后市,环环认为,下面两个领域值得关注:


一是集体建设用地的入市。这一块可谓牵一发而动全身,有人认为是压倒行业的最后一根稻草。集体建设用地体量大,城市发展早已将这类地块包围,因此地段普遍较好。另外,由于没有进入国家一线土地市场,地价也较为便宜。如果推出的话,对土地市场和房价的影响是比较明显的。不过,也有人认为,在完全彻底解决农民后顾之前,别想着大规模集体建设用地入市的状况发生。土地是农民的根,顶层设计不可能不考虑这种可能的负面影响。但是,大趋势大方向应该没有变化。


二是城市旧改。尝到棚改甜头的投资商们对此应该有一种狂喜感。旧改如何搞,确实是一个新命题。为何在这个时刻推出旧改?显然与国内外经济社会环境有关,超出了房地产行业的范畴。拉动内需?刺激经济?环环以为兼而有之。有些学者不满足于之前旧改中的城市微改造,觉得修修补补是没有多大意义的。如果要想城市发展得好,实现新发展理念的要求,还是得有创新思维和玩大动作。城市不比农村,地上的地下的历史的现实的需要考虑的因素很多。但是,同样是大方向大趋势,值得关注。


希望下半年的土地市场能够活而不乱,行稳致远。


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